Несмотря на то, что эффективность оценки имущества абсолютно зависит от того инструментария, которым
будет осуществляться оценка, поиск оптимальных направлений совершенствования оценки имущества приобретает первостепенное значение. Соответственно, целью статьи является: на основе анализа национальной и международной практики применения методологии оценки имущества разработать направления совершенствования данного процесса в Украине.
Основным фундaментoм методологии оценки имущества является системный подход к определению основных ее элементов. Процесс оценки имущества происходит согласно определенной процедуре и с помощью общепринятых методов оценки. Таких методов существует несколько, и их выбор обусловлен, в первую очередь, видом объекта оценки и целью, с которой проводится такая оценка.
Соответствии с Национальным стандартом № 1 «Общие понятия оценки имущества и имущественных прав» для проведение оценки имущества в Украине применяются такие основные методические подходы: доходный; затратный; сравнительный.
Так, доходный подход, по мнению польских ученых, ставит акцент на доходности, затратный — на активах и
обязательствах, сравнительный — на отметке объекта путем сопоставления сделок по аналогичным объектам и т.д..
На основе доходного подхода оценщик определяет соотношение будущих доходов от объекта оценки и его текущей стоимости. К преимуществам данного подхода в первую очередь следует отнести его системный подход. Ведь в ходе применения данного подхода происходит оценка всего операционного комплекса имущества.
Основными методами данного подхода являются:
1) метод капитализации чистого дохода. На его основе определяется поток дохода с превращением его в
текущую стоимость, на основе норм капитализации (формула данного метода выглядит следующим образом: V = I/R, где V — стоимость бизнеса; I — чистый доход; R — норма дохода). Однако данный метод может дать объективную оценку исключительно в условиях стабильной экономики, за который объект оценки, например предприятие, на протяжении длительного периода получало стабильный доход. Соответственно, данный метод на практике применяется достаточно редко;
2) метод дисконтирования денежного потока (метод не прямого капитализации) позволяет вычислить текущую стоимость будущих доходов. Способ получения дохода при этом значения не имеет, он может быть получен как от владения самым имуществом, так и от реализации имущества.
Отдельные зарубежные ученые считают, что метод не прямой капитализации является наиболее универсальным и достоверным методом оценки стоимости предприятия. При этом ученые отмечают, что данный метод лучше отражает рыночную стоимость предприятия, поскольку стоимость предприятия можно оценить только тогда, когда сегодня будет рассчитан стоимость дохода, что будет генерируемый предприятием в будущих периодах.
Это наиболее популярный метод, поскольку он в наибольшей степени реализует основную предпосылку оценки бизнеса, обладает наибольшей теоретической базой и гибкостью. В данном случае такой подход тоже является спорным, с Учитывая динамичность рыночных отношений не только в Украине, но и за ее пределами. Применение данного метода целесообразно по высоколиквидного имущества, например дорого дома в престижном районе, объекта промышленной собственности стратегического значения для государства, субрегиона и тому подобное. Что касается до большинстве имущества, в соответствии данный метод не может учесть ряд объективных факторов: инфляция, колебания курса валют, другие форс-мажорные обстоятельства.
Кроме того, ключевой базой для данного метода выступают финансовая и бухгалтерская отчетность, данные
маркетингового исследования, стратегия развития, перспективные планы и т.д., которая тоже не может гарантировать объективности в проведении оценки, ведь трудно в сегодняшних условиях спрогнозировать будущую стоимость готовой продукции, оборудование, сырье тому подобное.
Ко всему сказанному, следует добавить, что по сравнению с предыдущим методом, рассматриваемый имеет больше преимуществ учитывая возможности учета на его основе несистемных изменений потока доходов. Однако, как и предыдущий метод, метод дисконтирования денежного потока будет эффективным для применения в отношении предприятий, имущественных комплексов, развивающихся эффективно, характеризуются стабильным доходом, имеют длительную историю своего функционирования. Также этот метод требует значительного количества корректировок для доказательства прогнозируемой структуры финансирования к реальному значению стоимости предприятия.
